Abusi edilizi: arriva finalmente la chiarezza su ordine di demolizione e sanatoria “E’ la fine di un caos”

Una rilevante sentenza del 30 luglio 2025, emessa dal Consiglio di Stato, fa chiarezza sui rapporti tra demolizione, sanatoria e sanzione pecuniaria per quanto concerne gli abusi edilizi.

Questa sentenza è di notevole valore perché va a definire con puntualità alcuni aspetti controversi degli articoli 34, 34-bis e 38 del Testo Unico Edilizia.

Nel caso specifico, la questione ruotava attorno a un intervento edilizio residenziale degli anni Novanta. Come spesso capita, la situazione era diventata piuttosto ingarbugliata e non mancavano vari passaggi di proprietà. Anche gli ordini di demolizione erano un bel po’, e un giudicato del 2013 aveva annullato alcuni permessi

Nel 2023 era intervenuto anche il Comune, disponendo la demolizione di opere illegittime e la cosiddetta “fiscalizzazione” relativamente alle difformità. La fiscalizzazione era stata motivata dal fatto che le difformità interne erano non rimovibili senza un danno alle parti legittime, e spesso le pubbliche amministrazioni si muovono in questi termini.

Una sentenza che porta chiarezza

Dopo alterne vicende e un calvario giudiziario che ha coinvolto anche il TAR nel 2024, la questione è approdata al Consiglio di Stato. Questo è stato particolarmente utile per chiarire numerosi punti controversi. Andando a sintetizzare il complesso pronunciamento, possiamo dire che la sentenza pone degli utili limiti all’utilizzo della fiscalizzazione.

In sostanza, si va a chiarire quando la fiscalizzazione può essere un’alternativa alla demolizione e quando no. Inoltre, si va a puntualizzare anche quando le tolleranze costruttive possono moderare il rilievo di un abuso già accertato. La questione è davvero complessa e sentenze come la numero 6750 del 30 luglio 2025 vanno considerate un’utile bussola nelle tantissime questioni ancora aperte in Italia.

3 conseguenze

Abbiamo chiesto a un esperto le conseguenze pratiche di questa sentenza del Consiglio di Stato. La prima è una chiarezza sulla fiscalizzazione: non si può sostituire automaticamente un ordine di demolizione. L’importanza di questo principio si rinviene soprattutto quando ci sono parti legittime che verrebbero danneggiate dalla rimozione delle difformità edilizie. In sostanza, l’azione amministrativa deve comunque obbedire a un principio di proporzionalità.

Inoltre, si pone una distinzione decisamente netta tra interventi fatti in parziale difformità dal permesso di costruire e interventi eseguiti in base a un permesso annullato. Sono due situazioni ben diverse che meritano conseguenze differenziate.

La terza conseguenza di questa sentenza riguarda le tolleranze costruttive: non possono essere strumentalizzate come un viatico arbitrario per giustificare gli abusi, o addirittura abusi già accertati. Non vanno ignorate, ma applicate al caso concreto senza malizia.